不動産売却時には、事前に不動産会社へ依頼し、査定金額を算出してもらうのが一般的です。
また、査定金額はさまざまな要素によって変動しますが、密接に関わる要素の一つにローンの残債が挙げられます。
ここからは、ローンの残債が査定金額を大きく左右する理由を中心に解説します。
ローンの残債とは？
不動産におけるローンは住宅ローンであり、ローンの残債とは、銀行などから借り入れた住宅ローンのうち、未払いの借入金の残高のことをいいます。
また、ローンの毎月返済は、元金の返済と利息の支払いで構成されるため、残債の額は返済のたびに減っていき、返済期間終了時にはゼロになります。
ローンの残債が査定金額を大きく左右する理由
住宅ローンの残債が、不動産売却時の査定金額を大きく左右する理由としては、以下のことが挙げられます。
・買主のリスクが高まるから
・訳あり物件の可能性があるから
買主のリスクが高まるから
ローンの残債が残っている不動産であっても、売却自体は不可能ではありません。
ただし、こちらの物件を買主に引き渡す際には、ローンは完済されていることが条件です。
住宅ローンで購入した不動産には、金融機関の抵当権が付いています。
抵当権とは、その物件を担保にする権利のことであり、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関が不動産を競売などにかけ、融資した金銭を回収します。
また、ローンの残債をすべてなくすことで、抵当権抹消の手続きをすることが可能ですが、抵当権がそのままになっている場合、万が一売主がローンを滞納すると、その物件が差し押さえられ、次の所有者である買主が住む家を失う可能性があります。
抵当権は、あくまで不動産そのものに付いている権利だからです。
つまり、ローンの残債がある物件は買主のリスクが高まることから、そのまま引き渡すことができず、なおかつ不動産売却時の査定金額もあまり上がらないということです。
訳あり物件の可能性があるから
不動産を売却する理由は、人によって異なります。
一般的な理由としては、家族が新しく増え、現在の住宅が手狭になったことによる住み替えなどが挙げられます。
しかし、不動産売却は、通常住宅ローンを完済してから行うものです。
そのため、まだローン残債が残っている不動産を売却する場合、何かしらネガティブな理由があることが考えられ、こちらが不動産売却時の査定価格に響くことがあります。
ローンの残債をチェックする方法
住宅ローンの残債は、返済予定表や残高証明書、金融機関のウェブサイトなどでチェックすることができます。
返済予定表とは、その名の通り住宅ローンの返済予定について記載された書類のことを言い、もちろん残債もすぐにチェックできます。
また、残高証明書は、ローンの残債をチェックするためだけでなく、控除を受ける際にも必要になるため、送付の申請は必ず行っておきましょう。
申請するためには、住宅ローン利用時に金融機関へ残高証明書の郵送料をあらかじめ渡しておく必要があります。
ちなみに、金融機関のウェブサイトで住宅ローンの残債がチェックできるのは、インターネットバンキングを利用している場合か、金融機関のウェブサービスに登録している場合のみです。
金融機関のウェブページによっては、ローン残債だけでなく、他にもさまざまな照会ができる場合もあります。
まとめ
ここまで、ローンの残債が不動産売却時の査定に影響する理由を中心に解説しましたが、いかがでしたでしょうか？
ローンの残債がある不動産でも、売却すること自体は可能ですが、査定金額は思いの外上がらないケースが多いです。
そのため、このようなリスクを回避するためにも、特別な事情がない限り、不動産売却はローンの完済、抵当権抹消後に行うのが無難だと言えます。