共有名義の不動産とは、一つの土地や建物を2人以上の人物が共同で所有している状態を指しています。
各所有者は、出資額や相続割合などに応じた共有持分を持っています。
またこのような不動産は、一般的な不動産よりも売却のハードルが高いとされています。
今回はこちらの理由について解説します。
共有者全員の合意が必要
民法上、共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の合意が不可欠です。
そのため、他の全員が売却を希望していても、一人が反対するだけで手続きは滞ってしまいます。
また共有者は、全員が同じ物件に居住していたり、近いエリアに住んでいたりするとは限りません。
そのため、行方不明の共有者がいると、必然的に全員の合意を得るのが難しくなります。
さらに、認知症などで意思能力がない共有者がいる場合も、そのままでは有効な契約ができず売却が困難になります。
利害関係や意見の対立
共有名義の不動産は、共有者ごとに状況が異なるため、売却するにしても方針をまとめるのが難しいです。
例えばある共有者が「少しでも高く売りたい」と思っていても、他の共有者が「早く現金化したい」と考える場合、売出価格やタイミングの折り合いがつかないケースがあります。
また離婚した元配偶者や、仲の悪い親族同士が共有者である場合、話し合い自体が冷静に行われないことも考えられます。
さらに売却前の測量費用や仲介手数料、譲渡所得税などの分担についても意見が分かれ、トラブルに発展しやすくなるというデメリットがあります。
持分の一部だけの売却が困難
共有名義の不動産では、特定の共有者が自身の持分だけを売却する場合、他の共有者の合意を得る必要がありません。
しかし、このような売却方法では、買い手がなかなかつかないことが多いです。
買い手としては、持分だけを購入しても単独で自由に居住や改築などができないため、基本的に購入することはありません。
また持分の一部だけの売却は需要が限定されるため、たとえ専門業者への売却であったとしても、市場価格よりかなり金額が安くなるのが通例です。
そのため、現金を求めている方には向いていません。
まとめ
共有名義の不動産において、全員の合意を得た上で売却するのが難しい場合、共有者間での持分の売買や土地の分筆など、さまざまな対策を取らなければいけません。
場合によっては、裁判所へ共有物分割請求を行わなければいけないこともあります。
このような手続きの煩雑化やトラブルを防ぐためにも、共有名義の不動産は早めに単独の名義にするか、共有者同士の関係が良好なうちに売却すべきです。