不動産売却を行う主な理由は、もちろん利益を得ることです。
しかし、場合によっては不動産売却後の利益が意外と手元に残らず、当初の目標の利益を大幅に下回ってしまうこともあります。
今回は、このような状況になってしまうケースの主な原因について解説します。
諸費用が想定以上に高かった
不動産を売却する際は、売買価格に応じたさまざまな諸経費が発生します。
代表的なものが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料は、法律で上限が“売却価格の3%+6万円＋消費税”(400万円超の場合)と定められています。
例えば3,000万円で売却できたとしても、約105万円という高額な費用が差し引かれます。
さらに売買契約書に貼る印紙税、売却にともなう登記費用、人によっては測量費用や建物の解体費用、家財の処分費用なども必要です。
これらの諸経費を合計すると、一般的に売却価格の4%〜6%程度が手元に届く前に消えてしまうため、最終的な手取り額が大きく目減りする原因になります。
ローン残債と一括返済の手数料がかさんだ
ローン残債と一括返済の手数料がかさむというのは、家を売却した代金で、残っている住宅ローンを完済しようと考えている場合に陥りやすい罠です。
売却活動を始める前に確認していたローン残高と、実際の売却時の残高にはズレがあるほか、ローンを一括返済する際には金融機関へ支払う一括繰上返済手数料が数万円ほど発生します。
また売却価格がローン残高を下回るオーバーローンの状態になると、売却代金をすべて返済に充てても足りないため、不足分を自己資金から持ち出さなければ売却ができません。
金利や元金の減り方を正確に把握せず、単純に「高く売れそうだから」と安易に考えていると、手元に残る金額はほぼゼロになってしまいます。
売却翌年にかかる譲渡所得税を計算に入れていなかった
不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税と住民税(譲渡所得税)が課税されます。
この税金は売却したその場ではなく、翌年の確定申告後に支払うため、売却直後に残ったお金を使い込んでしまうと後で納税に苦しむことになります。
また税率は物件の所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡所得では約39%、5年超の長期譲渡所得でも約20%と非常に高額です。
3,000万円の特別控除などの特例を使えば税金をゼロにできるケースもありますが、要件を満たしていなかったり申告手続きを忘れたりすると、翌年に多額の税金が請求されます。
まとめ
買い手が見つかり、無事に不動産を売却できたとしても、想定より大幅に獲得できる利益が少なくなってしまった場合、それは成功とは言い難いです。
やはり、事前に純粋な売却益から差し引かれる金額を把握し、その点をどう工夫するのかを考えておかなければいけません。
特に、売却益を住み替え費用に充てる方などは要注意です。