不動産売却では、手続きなどが複雑になり、トラブルが発生しやすいケースというものがいくつか存在します。
中でも特に複雑なのが、売却する不動産と道路が絡んでいるケースです。
今回は、不動産売却における道路関連の複雑なケースについて、3つのパターンに分けて解説します。
私道の共有持分トラブル
道路の所有者が複数いる場合、権利関係が複雑化しトラブルに発展しやすくなってしまいます。
共有者のひとりが亡くなって相続が発生すると、持分が細分化され所有者が特定できなくなるおそれがあります。
また、買主が新たに水道管やガス管などのインフラを引き込もうとした際、私道の共有者全員から掘削承諾を得る必要があります。
一部でも反対する人がいたり、いわゆるハンコ代として高額な承諾料を要求されたりすると、売却の大きな足かせとなります。
そのため、売却前に関係者から承諾書を取得しておく等の対策が必要です。
接道義務を満たさない再建築不可
建築基準法では、敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務が定められています。
道路にまったく接していない土地や、接している間口が2メートル未満の土地、また接していてもその道が法的な道路認定を受けていない場合は再建築不可物件になります。
この場合、原則建物の建て替えや大規模な増改築ができず、住宅ローンが利用しにくくなるため、売却価格が下がるか、買い手が見つかりにくくなるというデメリットが生じます。
セットバックが必要な2項道路
こちらは幅員が4メートル未満であっても、行政から道路とみなされている2項道路(みなし道路)に面しているケースです。
この道路に面した土地を売却し、将来的に新築や建て替えを行う場合、道路の中心線から2メートル後退した線(セットバック)を新しい敷地の境界とみなさなければなりません。
セットバックした部分は自分の土地ではなくなり、建ぺい率や容積率の計算からも除外されるため、敷地面積が狭くなり建てられる建物の最大面積が小さくなってしまいます。
そのため、購入希望者にとっては魅力が半減し、売却時の価格交渉で不利になる要因となります。
まとめ
前述した周辺道路が絡む3つのケースは、不動産売却において非常にポピュラーなケースです。
また相続した不動産を売却する場合などは、その直前まで周りの道路による制限について把握できていないことも考えられます。
そのため、まずは不動産を売り出す前に、当該物件の特徴や周辺の状況について詳しく把握しておく必要があります。