セットバックは、土地と前面道路との境界線を土地側に後退させ、前面道路の幅を広げるというものです。
不動産売却を行う際、売主は当該物件について、セットバックをしなければいけないケースというものが存在します。
今回はこちらの主なケースについて解説します。
幅員4m未満の2項道路に面している場合
建築基準法第42条第2項で指定された、幅員が4m未満の道路(通称：2項道路)に面した土地を売却・再建築する際はセットバックが必須です。
法律上、道路は4m以上の幅が必要と定義されているため、将来的な安全や防災を目的に、道路の中心線から2m後退した線を新たな境界線とみなします。
売却自体はセットバック前の状態でも可能ですが、買い手が家を建て替えるタイミングで必ず敷地を後退させなければなりません。
またセットバック部分は道路とみなされ、建物を建てられないだけでなく、建蔽率や容積率の計算対象からも除外されるため、資産価値や有効活用面積が減少する点に注意が必要です。
道路の反対側が川・線路・崖になっている場合
面している道路の幅員が4m未満で、かつ道路の向かい側が川・線路・崖・公有地などの場合は、通常とは異なるセットバックが発生します。
通常の2項道路は道路の中心線から双方に2mずつ後退しますが、反対側が拡幅不可能な場合、反対側の道路境界線から一方的に4m後退した線を境界線としなければなりません。
このケースでは、道路中心線から後退する場合に比べて、自分の敷地側が大幅に削られる可能性が非常に高くなります。
そのため売却時には、買い手に対して後退面積が通常より広くなることや建築可能な面積が想定以上に狭くなることを重要事項説明として明確に伝える義務があります。
また、価格設定にも大きな影響を与えます。
角地で建築確認を得て再建築を行う場合
売却予定の土地が角地であり、その接する道路の幅員が法律の定める基準を満たしていない状態で、買い手が新築や増改築の建築確認申請を行うことがあります。
また、自治体によっては角地の安全確保を目的とした角地緩和やすみ切りの条例が定められているケースもあります。
これらに該当する場合、角の一部分を道路状に改修して後退させる必要があります。
古い既存不適格物件が建っている状態での売却は、特に問題はありません。
しかし購入後に解体して更地にし、最新の建築基準法に適合した建物を建てる段階で、セットバックを完了させなければ法律違反となり、新築許可が下りません。
まとめ
セットバックには、前述した通りシンプルなケースから、とても複雑なケースまで存在します。
そのため、不動産売却を行う場合は、まず当該物件の前面道路の正確な幅員を把握し、セットバックが必要かどうかを確認しましょう。
また自治体によるセットバック費用の助成金制度の有無、セットバック後の有効敷地面積の計算や査定額への影響も考慮すべきです。