不動産売却を進めていく上で、売主は少しずつ不動産売却に関する知識を身に付けていきます。
また不動産会社に仲介を依頼するにあたり、“約定報酬額”という言葉を目にする機会もあるでしょう。
今回は、約定報酬額とはどういうものなのかについて解説します。
成功報酬としての性質と発生要件
約定報酬額は、売主と不動産会社の間で結ぶ媒介契約に基づき、売買契約が成立した際に支払うことを合意した仲介手数料の金額です。 不動産売買が成立して初めて支払い義務が生じる成功報酬であり、媒介契約を結んだり売却活動を行ったりしただけでは発生しません。
また報酬が確定するためには、媒介契約が有効であること、不動産会社による仲介行為があること、その結果として買主との間で売買契約が有効に成立すること、という要件を満たす必要があります。
そのため、万が一売れなかった場合、通常の売却活動にかかった広告費などを別途請求されることは原則としてありません。
売主にとっては、売買が成立する不確定な段階でリスクを負わずに、安心して売却活動を任せられる仕組みになっています。
宅地建物取引業法による上限額の規定
約定報酬額は不動産会社が自由に設定できるわけではなく、宅地建物取引業法によって受け取れる上限額が厳格に定められています。
一般的な400万円を超える物件取引では、“売却価格(税抜)×3%＋6万円＋消費税”という速算式で上限が計算されます。
なお2024年7月の法改正により、800万円以下の低廉な不動産については、現地調査の負担を考慮して最大33万円まで請求できる特例も設けられました。
ちなみに、この法律が定める金額はあくまで上限であり、下限の規定はありません。
そのため、不動産会社との事前の合意があれば、上限よりも安い金額を約定報酬額として契約に定めることも可能です。
約定報酬額の支払い時期と内訳
約定報酬の支払いは、売買契約が成立した後に“契約時に50%、引渡し時に50%”と2回に分けて半金ずつ支払う形が一般的です。 ただし、不動産会社によっては引渡し時に一括で支払うケースもあります。
またこの報酬には、物件の広告掲載費や購入希望者の案内、契約書類の作成、引き渡しまでの条件調整といった、通常の仲介業務に必要な経費とサポートの対価が含まれています。
注意点として、売主が特別な広告を個別に依頼した場合や、遠方への出張旅費などが発生した場合は、事前合意の上で実費が別途請求されることがあります。
媒介契約を締結する際には、金額だけでなく、どのタイミングでいくら支払うのかの内訳を必ず確認することが大切です。
まとめ
不動産売却では、仲介手数料の約定報酬額がトラブルの原因になることも少なくありません。 もちろん、優良な不動産会社に依頼すればトラブルのリスクは減らせますが、ある程度売主も知識を持っておくに越したことはありません。 また売買価格が高い不動産ほど約定報酬額は高くなりがちなため、より注意して売却を進める必要があります。