不動産売却を行う方のほとんどは、まとまった大きなお金を手に入れることを求めています。
しかし、売却した金額がそのまま手に入るわけではなく、場合によっては多額の税金によって手取り金額が大きく減少してしまうこともあります。
今回は、不動産売却における税金が増える原因について解説します。
短期譲渡での売却
不動産を売却した際の税率は、その不動産を所有していた期間によって大きく2つに分かれます。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は復興特別所得税を含めて39.63％(所得税30.63％・住民税9％)が適用されます。
一方で、5年を超える長期譲渡所得の税率は20.315％です。
つまり、所有期間がわずかでも5年に満たないだけで、課税される税率は約2倍に跳ね上がるということです。
少し待てば長期譲渡に該当するケースでも、タイミングを考慮せず早期に売却してしまうことは、税金が急増する最大の原因になります。
取得費が不明
譲渡所得税は、売却価格そのものではなく、売却益に対して課税されます。 この利益を計算する際、売却価格から差し引ける最大の経費が、その不動産を買い入れた代金である取得費です。
しかし、相続した古い実家などで当時の売買契約書を紛失していると、実際の購入金額が証明できません。
その場合、特例として売却価格のわずか5％を便宜上の取得費として計算しなければならなくなります。
結果として、実際には利益が少なかったとしても売却価格の95％がすべて利益とみなされてしまい、税額が大きく膨れ上がります。
3,000万円控除などの特例が使えない
居住用のマイホームを売却する場合、要件を満たせば利益から最高3,000万円まで差し引いて税金をゼロにできる3,000万円の特別控除という非常に強力な特例があります。 しかし、この特例には厳しい適用要件が存在します。
例えば“住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却する”といった期限を過ぎてしまったり、賃貸物件や別荘、空き家をそのまま売却したりするケースでは対象外になります。
特例が適用できないと、発生した売却益に対してダイレクトに約20％〜40％の税率が課されるため、数百万円から一千万円以上の税負担増につながります。
まとめ
不動産売却を行おうと考えている方は、前述したような税負担についても、前もって対策を取っておく必要があります。 どうしても避けられない部分もありますが、売却のタイミングなどはある程度調整できることがあります。 もし不動産売却の節税対策を徹底したいのであれば、不動産会社に相談し、他の対策についても模索しておくことをおすすめします。