不動産売却は、その物件を所有する本人だけでなく、委任状を受け取った別の人物が代行することもできます。
しかし、このとき所有者の方が託した委任状について、使用が認められないケースがいくつか存在します。
今回は、どのようなケースが拒否されるのかについて解説します。
委任者本人の意思能力、認知能力が不足しているケース
不動産売却の委任状が成立するためには、委任者本人が自分の財産を売却するという行為と、その結果を正しく理解している必要があります。
本人が認知症の進行や脳疾患、意識不明などで意思能力を失っている場合、作成された委任状は法的に無効となります。
仮に形式的な書類や署名・押印が揃っていたとしても、司法書士や不動産会社は取引をストップします。
これは、後に親族から「本人の真意ではない」と訴訟に発展するリスクを防ぐためです。
本人の認知能力が低下している状況でどうしても売却が必要な場合は、委任状による代理ではなく、家庭裁判所に申し立てを行って成年後見人を選任し、その責任において売却手続きを進めるのが正しい法的手続きになります。
委任状の記載内容や押印、添付書類に重大な不備があるケース
委任状の形式や添付書類が、取引の実務基準を満たしていない場合は認められません。
不動産取引では、なりすましを防ぐために実印の押印と印鑑証明書の添付が必須です。
認印が押されている場合や、印鑑証明書と異なる印影である場合は即座に却下されます。
また、委任状に記載された本人の氏名・住所が、登記簿謄本や印鑑証明書の記載と一字一句でも異なっていると不備とみなされます。
さらに、売却対象となる不動産の表記が曖昧な場合も認められません。
所在や地番、家屋番号などを正確に書き写し、どの物件の売却を委任しているのかを誰が見ても客観的に特定できるように記載されている必要があります。
これらの形式要件が1つでも欠けていると、偽造のリスクを排除できないため取引は拒絶されます。
委任の範囲を逸脱している、または有効期限が切れているケース
委任状に記載された権限の範囲を超えた取引や、売却条件の不一致がある場合も認められません。
委任状には売買金額の決定や契約締結の権限など、何を委任するかを具体的に明記します。
例えば“最低売却価格を3,000万円とする”と条件が書かれているにもかかわらず、代理人が独断で2,500万円で契約しようとした場合、その委任状は効力を持ちません。
また、不動産実務において、委任状に添付する印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものを求められるのが一般的です。
委任状自体の有効期限が切れている場合や、印鑑証明書の期限が切れている場合は、現在の本人の売却意思を証明できないと判断され、手続きを進めることができなくなります。
まとめ
不動産を所有する方の中で、持病を持っている方や高齢の方、遠方に不動産を持っている方などは、今後委任状を作成する可能性が十分にあります。 そのため、どういったケースが認められないのかについては、事前にある程度把握しておく必要があります。 また、単純に委任状の作成方法や権利の範囲などについても、利用する場合は理解しておかなければいけません。