不動産売却をする方は、必ずしも整形地にある物件を売却するとは限りません。
整形地は、長方形や正方形など四角く整っている土地です。
逆にこれら以外の歪な形の土地は不整形地と呼ばれ、その一つに旗竿地があります。
ここからは、旗竿地の物件が不動産売却に苦戦しやすい理由について解説します。
旗竿地の概要
旗竿地は道路に面した部分が長く、その奥にまとまった広さの敷地がある土地です。
竿に旗を差した状態に形状が似ていることからこう呼ばれています。
土地に建物を建てるには、接道義務を満たさなければいけません。
こちらは幅4m以上の道路に2m以上接する必要があるという義務です。
広い土地を正方形で分筆する場合、道路に面さない土地が生まれることがあります。
一方すべてを道路に面するように一列に並べると、細長く使いにくい土地になります。
道路の奥に広い敷地を設け、敷地の一部を道路に伸ばせば接道義務を満たせます。
旗竿地はこのような理由から生まれます。
旗竿地の不動産売却が難しい理由
旗竿地の不動産売却は、以下のような理由で苦戦しやすいとされています。
・建て替えができない可能性がある
・実質利用できる面積が少ない
・日当たりが悪いケースが多い
・取り壊すコストが高くなりやすい
建て替えができない可能性がある
旗竿地では、建物の建て替えができない可能性があります。
現行の法律では、旗竿地には接面道路に対して2m以上の間口が必要です。
しかし昔の法律で建てられた旗竿地の物件は、間口が1.8mしかありません。
そのため一度現在建っているたてものを取り壊すと、そのままでは再建築ができません。
つまり買い手にとっては、土地を購入しても建築できないということになります。
このことから、旗竿地の物件は敬遠される可能性があります。
実質利用できる面積が少ない
旗竿地は整形地と比べて、実質利用できる面積が少ないです。
旗竿地の場合、建物を建てるのは奥のまとまった敷地です。
細長い敷地、いわゆる竿の部分は主にアクセス道路や駐車場として利用します。
竿の部分が長いと、全体の土地面積に対して建物を建てられる部分が少なくなります。
そのため、広い建物を建築したいと考える買い手には魅力をアピールできません。
日当たりが悪いケースが多い
旗竿地の物件は日当たりが悪いケースが多いです。
一般的に不動産の買い手は、日当たりが良い物件を好む傾向にあります。
日当たりは生活に影響するため、重視する条件として挙げているケースも見られます。
しかし旗竿地は他の建物に囲まれた位置にあることが多いです。
こちらは基本的に広い整形地を区画してつくられるものであるからです。
このことから日当たりが悪くなりやすいです。
日当たりが悪いと部屋が暗い、洗濯物が乾かないなどの不具合が生じます。
取り壊すコストが高くなりやすい
旗竿地の竿部分の広さや長さによっては、建物を取り壊すコストが高額になります。
竿部分が狭すぎる場合、重機やトラックが奥まで入れないことも多いです。
また狭い土地での取り壊しのため、粉塵や騒音などに十分配慮しなければいけません。
そのため、旗竿地の解体には高額な人件費や建築コストがかかります。
買い手の中には、建物を取り壊し旗竿地に新たな建物を建築しようとする方もいます。
こちらの解体費用はもちろん買い手負担のため、敬遠されることは十分考えられます。
まとめ
ここまで、旗竿地の不動産売却に苦戦しやすい理由について解説してきました。
旗竿地には、買い手に良くない印象を与える注意点が多く潜んでいます。
そのため他のメリットをアピールしなければ、売却が長期化する可能性もあります。
また不動産売却をする方の中には、当該物件が旗竿地だと認識していない方もいます。
特に相続した不動産を売却する場合などは、あらためて土地の形状を確認しましょう。