不動産売却を行おうとする方の中には、特殊な土地を所有している方もいます。
特に“袋地”については、売却するのは難しいとされています。
ただし、今後土地を使用する予定がない場合、袋地であってもなんとか売却しなければいけません。
今回は、袋地の概要と売却におけるポイントについて解説します。
袋地の概要
袋地は、他の土地に囲まれていて、公道に一切接していない土地です。
公道への出入りには、必ず他人の土地または私道を通らなければいけません。
また、他人の土地や私道の通行には許可が必要です。
公道を使用するからといって、無許可で通行することはできません。
ちなみに公道と接している場合でも、接地面が2m以下の場合や、接道の幅が4ｍ未満の場合などは袋地に該当します。
袋地の売却が難しい理由
袋地の売却が難しい理由はいくつかありますが、まず1つは先ほども触れたように、隣地や私道を通行する際に許可を得なければいけないことが挙げられます。
通行の許可については、必ず下りるとは限りません。
許可が下りなかった場合、袋地には自由に出入りできなくなりますし、無断で通行すると不法侵入になってしまいます。
このようなリスクがあることから、袋地は買い手に敬遠されやすい傾向にあります。
また袋地の売却が難しい理由としては、建物の再建築ができないことも挙げられます。
建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接している土地でなければ、再建築ができないというルールが定められています。
もちろん、すでに建っている建物をそのまま使用することは可能ですが、老朽化したときには解体するしかありません。
そのため、買い手にとっては選択肢の少ない物件だと言えます。
袋地を売却する際のコツ
袋地を売却する際は、一般的な土地のように売り出すとなかなか売れない可能性が高いです。
そのため、以下のような工夫をしてみましょう。
・隣地や私道を購入してから売却する
・隣地や私道の所有者に売却する
各項目について詳しく説明します。
隣地や私道を購入してから売却する
袋地の売却では、やはり隣地の通行時に許可がいるという点がネックになります。
そのため、通行しなければいけない隣地や私道を買い取らせてもらえないかどうか、所有者に相談してみましょう。
本来他人の土地だった部分を購入してから売却すれば、自由に公道へ出入りできますし、建て替えができる可能性もあります。
ただし、隣地の所有者に買い取りを拒否された場合、こちらの方法は使えません。
また隣地の購入費用が高額であった場合、土地を売却してもほとんど利益が得られない可能性があります。
あくまで土地を手放すことが目的であれば良いですが、売却益を別の資金に充てようと考えている場合、お世辞にもおすすめの方法とは言えません。
隣地や私道の所有者に売却する
隣地や私道の所有者が土地を買い取らせてくれないのであれば、その所有者に対して袋地を売却するというのも一つの手です。
隣地の所有者は、自身の土地に被るように存在する袋地に対し、あまり良く思っていないこともあります。
特に通行権を許可している場合などは、毎日のように他人が自身の土地を通行するため、しぶしぶ受け入れているというケースも多いでしょう。
そのため、手頃で価格で売却することを伝えれば、すぐに承諾してくれる可能性もあります。
ちなみに、相続した袋地などを手放したい場合は、売却ではなく隣地の所有者に譲ることも検討しましょう。
まとめ
不動産売却を行う方は、改めて自身が売却しようとする土地の特徴を確認しておきましょう。
特に相続不動産などについては、売却する直前まで特殊な土地であることに気付かないケースも多いです。
また袋地のような土地は売却期間が長期化しやすく、建物がある場合は期間が長引けば長引くほど価値も下がるため、早めの対策が必要です。