他の物件にはない魅力を持っている不動産は、多くの買い手が集まることが期待できます。
一方何かしらの制限がある物件は、使い勝手が悪いことから、なかなか買い手がつきません。
特に相続した物件などは、制限がついていることが多いです。
今回は、売却するのが難しい不動産の特徴について解説します。
売却するのが難しい不動産の特徴4選
以下の特徴がある不動産は、売却時に苦戦する可能性が高いです。
・再建築不可になっている
・建蔽率が小さいエリアにある
・容積率が小さいエリアにある
・農地法の制限を受けている
各項目について詳しく説明します。
再建築不可になっている
再建築不可になっている不動産は、なかなか買い手がつかないことが予想されます。
再建築不可は、その他の通り建物の再建築が認められていない土地のことをいいます。
その上、基本的には敷地内に新たな建物を建築することもできません。
例えば住宅が建っている状態の再建築不可物件を売り出しても、買主は再建築ができないため、現在建っている物件をそのまま使用することになります。
また更地の場合は建物が建てられないため、買主は駐車場など、基本的に住宅以外の使い方しかできません。
そのため、再建築不可物件を売り出すのであれば、買い取り業者への売却などを行うことも検討しましょう。
建蔽率が小さいエリアにある
建蔽率は、住宅の1階部分の建築面積について、敷地面積の〇%以下にするという制限です。
パーセンテージについては、エリアによって異なります。
また建蔽率が小さいエリアでは、不動産の売却がしにくくなるおそれがあります。
なぜなら、小さければ小さいほど建築できる建物の大きさも小さくなるからです。
つまり更地で売却しても、そこに住居を建てようと考える買主が減るということです。
例えば第一種住居地域の場合、建蔽率は50～80%ですが、第一種低層住居専用地域では30～60%にまで下がります。
容積率が小さいエリアにある
容積率は、住宅の延床面積を敷地面積の〇%に以下にするという制限で、こちらのパーセンテージもエリアによって変わってきます。
建蔽率と違うところは、住宅におけるすべての床面積が対象になっているという点です。
例えば容積率150%のエリアで100㎡の土地を所有する場合、その物件における建築可能な延床面積は150㎡です。
またこちらのパーセンテージが低いエリアの場合、2階建てまでなら増改築できるものの、3階建ては難しいというようなケースが起こり得ます。
そのため、売却時点でほぼ上限の容積率になっている物件は、リノベーションや増改築を考えている買い手には良い印象を与えられません。
農地法の制限を受けている
相続で取得した不動産などには、農地法の制限を受けている物件も多いです。
こちらは農地として使用されてきた土地であり、売却する際には農業委員会の許可を得なければいけません。
特に面倒なのが農地から転用して売却するケースで、この場合はなかなか簡単に許可が下りないことが多いです。
農地の転用許可は、立地基準と一般基準をクリアして初めて許可されます。
立地基準については、市街地に近い農地ほどクリアしやすいですが、問題は一般基準です。
一般基準はその農地における転用の必要性などが判断されるもので、「とりあえず更地にしたい」といった漠然とした理由では、基準を満たしていないと判断されやすいです。
まとめ
法律やそのエリアのルールの制限を受け、不動産売却がしづらくなるというケースは決して少なくありません。
また相続物件の場合、これまで密に管理していたわけではないため、いざ売却しようとしたとき制限に気付くということもあります。
そのため早めに物件の詳細を把握し、制限がある場合は不動産会社に相談するなどして、なるべく売却期間が長期化しないように工夫するべきです。