契約不適合責任は、売買契約によって引き渡した物件が契約内容と一致しないとき、売主が買主に対して負う責任です。
また売主は、物件に問題があった場合、契約不適合責任のルールによって買主からいくつかの請求が行われます。
今回は、こちらの請求が行われる際の流れについて解説します。
追完請求、代金減額請求
追完請求は、問題があった物件が契約内容に即した状態になるよう、修復を要求できるというものです。
売主は追完請求をされた場合、適切に修復を行わなければいけません。
例えば契約書で告知されていないにもかかわらず、雨漏りが見られる場合は、その部分を修復して再び引き渡します。
また代金減額請求は、買主の追完請求が行われなかったとき、代わりに物件の購入価格の減額を求められるという買主の権利です。
つまり問題がある物件のため、売主は契約書の売買代金よりも安く物件を譲らなければいけないということです。
催告解除
買主による追完請求が行われず、なおかつ買主が減額に納得できない場合、催告解除が行われます。
催告解除は、買主が売主に一定期間の催告を行い、不動産売買契約を解除するというものです。
売主は、こちらの期間中に物件を適切な状態に修復するか、買主が納得する減額を提示しなければいけません。
無催告解除
買主が何度催告を繰り返しても、問題が解決しない、納得のいく減額が行われないという場合、無催告解除が実施されます。
こちらは、買主が売主の承諾を得なくても、売買契約を解除できるというものです。
つまり売主にどのような事情があろうと、買主の追完請求や代金減額請求に応じないと、最終的には契約が破綻になってしまうということです。
損害賠償請求
損害賠償請求は、売主の契約不適合責任によって生じた損害額について、買主が請求するというものです。
買主は、売買契約通りの物件を取得できなかったことにより、入居の時期が延びてしまう可能性があります。
また雨漏りが改善されないことにより、購入したばかりの家具が腐食するなどのトラブルも起こり得ます。
これらの損害額については、適切な対応をしなかった売主が負担しなければいけません。
まとめ
売主は不動産を売却する側の立場として、買主に適切な状態の物件を引き渡さなければいけません。
また契約不適合責任は、物件の欠陥だけでなく、買主との認識の齟齬によって生じることもあります。
そのため売主は建物や土地、設備などに問題がないか徹底的に洗い出し、契約内容についても不動産会社を交えながら、買主にきちんと伝えることが求められます。