不動産を所有する方は、建物の老朽化や住み替えなど、さまざまな理由で不動産売却を選択します。
しかし、不動産売却は、不動産の所有者であれば誰でも行えるというわけではありません。
所有者本人に意思能力がなければ、別の人物が売却を代理で行うことになります。
今回は、不動産売却に必要な意思能力について解説します。
意思能力とは?
意思能力は、自身の行為によって生じる法的な結果を理解し、判断できる能力です。
不動産売却においては、売買契約によって不動産の所有権が買主にわたり、売主が代金を受け取ることを理解できる能力を指しています。
もし意思能力がない状態で不動産売却をしてしまったら、そのとき締結された不動産売買契約は無効になる可能性があります。
例えば不動産の所有者が認知症であり、正常な判断ができないまま売却してしまったケースなどが該当します。
意思能力の判断基準について
不動産売却における意思能力の有無は、個々の状況によって判断が異なるため、画一的な基準は存在しません。
しかし、一般的には7歳程度の知的能力が目安とされています。
総合的な判断については、本人の知能テストの結果だけでなく、具体的な法律行為の内容や状況、本人の精神状態などを考慮して判断されます。
またこれらの判断については、意思能力の低さが疑われる不動産の所有者本人はもちろん、その親族でも正確に下すのが難しいです。
判断に迷う場合は、弁護士や医師といった専門家に相談することが望ましいです。
所有者の意思能力がない場合の不動産売却について
不動産の所有者に意思能力がないと判断される場合は、成年後見制度や家族信託といった方法が採用されることが多いです。
成年後見制度は、認知症などで意思能力が不十分な方の財産管理、契約をサポートする制度です。
後見人が選任され、本人の代わりに不動産売却の手続きを進めます。
本人がまだ元気な場合は、本人が信頼できる人物を後見人に指名することもできます。
また家族信託は、信頼できる家族に財産の管理・処分を委託する制度です。
ただし、家族信託は契約時に本人の意思能力が必要になるため、極端に認知症が進行している場合などは利用できません。
まとめ
不動産を所有する方は、自身の意思能力が失われる前に、成年後見制度や家族信託などの対策を取っておくべきです。
また不動産の所有者の親族は、急激に所有者の意思能力が衰えた場合、代わりに不動産を管理・処分できるようにサポートする必要があります。
もちろん、早めに専門家に相談することでも、安心して不動産売却を進めやすくなります。