不動産を所有する方の中には、老朽化が進んでいる物件の売却を目指している方もいるでしょう。
また単純に老朽化しているだけでなく、シロアリ被害のような問題が発生しているケースもあります。
今回は、このような不動産を売却する際、売主が押さえておきたいポイントについて解説します。
一般的な売却は駆除してから
もっとも一般的な方法は、専門業者による駆除と修繕を済ませてから売り出すことです。
シロアリ被害は心理的瑕疵ではなく物理的瑕疵に該当するため、完全に直してしまえば、通常の相場に近い価格での売却が期待できます。
また売却時には“○年○月に駆除・修繕済み”という証明書や保証書を提示することで、買い手の不安を払拭できます。
ただし修繕費用が数百万円にのぼる場合もあるため、事前に見積もりを取り、修繕費をかけても高く売れる見込みがあるかを判断する必要があります。
また、たとえ改善していても過去の被害履歴を隠すことは契約不適合責任に該当するため、必ず重要事項説明書に記載しなければなりません。
現状渡しで価格を下げるという選択肢も
「修繕費用をかけたくない」あるいは「被害が広範囲で直しようがない」という場合は、現状渡しという条件で売り出します。
この場合、建物の不具合に対する責任を負わない契約不適合責任免責の特約を付けるのが一般的です。
買い手は「自分でリノベーションしたい」と考える個人や、安く仕入れて再生させる不動産業者が中心になります。
修繕の手間が省けるメリットはありますが、買い手が抱えるリスクや修繕費用の分、売却価格は相場の2〜3割、あるいはそれ以上安くなることを覚悟しなければなりません。
またこの手法で重要なのは、内覧時に被害箇所を正確に見せることです。
床下の写真や被害状況をまとめた資料を用意し、納得した上で購入してもらうことで、将来的な賠償リスクを最小限に抑えることができます。
更地として売る方法も検討すべき
建物の被害が深刻で資産価値がほぼゼロと判断されるなら、建物を解体して更地として売るのがもっとも確実です。
シロアリは木材を食べるため、建物がなくなれば“シロアリ付きの家”というネガティブなイメージはほぼ払拭されます。
また土地として売り出すことで、注文住宅を建てたい層や、アパート建設を検討する投資家など、ターゲットが大幅に広がります。
ただし、解体費用は売主が負担することになります。
さらに建物がなくなると土地の固定資産税の減額措置がなくなり、税額が最大6倍になる点にも注意が必要です。
まとめ
シロアリ被害については、不動産を売却しようとしたときの住宅診断により、初めて判明するというケースもあります。
このようなケースでは、急な売却の工夫が要求されるため、売主は前述したポイントや売り方を押さえておかなければいけません。
もちろん、不動産会社に協力してもらい、どの売却方法がもっとも適切なのかを判断することも大切です。