不動産売却の基本的な目的は、不動産と引き換えに多額の資金を得ることです。
他の目的がある方もいますが、「一切利益はいらない」と考える方は少ないです。
また不動産売却時は、売却益だけでなく、還付金や清算金などの金銭を受け取れる可能性もあります。
今回は、主にどのような金銭があるのかについて解説します。
譲渡損失による所得税・住民税の還付
マイホームを売却して購入価格を下回る損失が出た場合、確定申告を行うことで、その年の給与所得など他の所得と損失を合算する損益通算が可能です。
本来不動産の譲渡所得は他の所得と分けて計算する分離課税が原則ですが、居住用財産の売却では特例が認められていて、支払った所得税の還付や住民税の軽減を受けられます。
住宅ローンの残高がある状態での売却や、買い替えに伴う売却で損失が生じた場合などが対象になります。
この特例の大きな特徴は、売却した年だけで損失を相殺しきれない場合、翌年以降最長3年間にわたって損失を繰り越して控除できる点にあります。
ただし制度を利用するためには、物件の所有期間が5年を超えていることや、合計所得金額が3,000万円以下であることなど、要件を満たして確定申告を行う必要があります。
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者にその年1年分の納税義務が生じます。
そのため、年の途中で不動産を売却した場合でも、役所から元の所有者に1年分の納付書が届きます。
これを解決するために、不動産実務では引渡日を基準として、売主と買主の間で税額を日割り計算して精算する慣習があります。
引渡日から年末までの期間に相当する税額分を買主から受け取ることになり、これが実質的な還付金のような役割を果たします。
ただし、税務上の扱いには注意が必要です。
この精算金は自治体から直接還付されるものではなく、あくまで売買代金の一部として扱われます。
そのため、譲渡所得の計算においては売却価格に上乗せして計上しなければなりません。
各種保険料・保証料の解約返戻金
不動産の売却に伴って住宅ローンを完済したり、住宅にかけていた保険を解約したりすることで、先払いしていた費用の一部が戻ってくる場合があります。
代表的なものは火災保険や地震保険の解約返戻金です。
これらは契約時に数年分を一括で支払っていることが多く、売却時に解約手続きを行うことで、未経過期間に応じた保険料が払い戻されます。
また住宅ローンを組む際に保証料を一括で支払っていた場合も、売却によるローンの繰り上げ返済によって、残りの期間に応じた保証料が保証会社から返還されます。
これらの返戻金で注意すべき点は、いずれも自動的に還付されるものではないという点です。
特に保険の解約は売主自身が保険会社へ連絡して手続きを行う必要があり、手続きが遅れると本来受け取れるはずの返戻金が減ってしまう可能性もあります。
まとめ
不動産売却時は、前述したような形で金銭を受け取れる可能性があります。
しかし、基本的にはどれも売主自身が手続きをしなければ受け取ることができません。
そのため、少しでも売却時の利益を増やしたい方、例えば住み替えを検討している方などは、手続きを怠らないようにしましょう。
もちろん、物件を高く売るための工夫も必要です。