不動産売却において、売主は契約不適合責任を負います。
こちらは、売却した不動産において瑕疵(欠陥)があった場合などに、買主の修補請求や代金減額請求、損害賠償や契約解除などに応じなければいけないというものです。
今回はさまざまな問題について、瑕疵に当たるケースと当たらないケースについて解説します。
雨漏り、シロアリ被害
建物の基本性能を揺るがす雨漏りやシロアリ被害は、引き渡し後のトラブルでもっとも多い事例です。
これが瑕疵に当たるのは、売買契約時に売主から一切の説明がなく、契約書にも記載がない状態で引き渡し直後に不具合が発覚した場合です。
事前の情報がないため買主は通常の品質を欠いていると主張でき、売主は修繕費などの責任を負うことになります。
一方で瑕疵に当たらないのは、売主が事前に“過去に雨漏りがあった”、“シロアリの被害歴がある”と物件状況報告書に明記し、買主もそれを納得して購入した場合です。
契約内容に最初から含まれている既知の不具合については、引き渡し後に改めて責任を追及されることはありません。
事前の正確な告知の有無が、瑕疵に当たるかどうかの明確な境界線になります。
地中埋設物
土地の売却後に発生する地中のトラブルは、目に見えないだけに深刻な問題になりやすい項目です。
これが瑕疵に当たるのは、買主が新しく建物を建てようと土地を掘削した際、地中から過去の建物のコンクリート基礎や水道管、大量の瓦礫などが出てきた場合です。
これらは土地の通常の品質を損なうものであり、事前告知がなければ売主が撤去費用を負担する判例が多く存在します。
反対に瑕疵に当たらないのは、売買契約書に“地中に旧建物の基礎やガラが残存している可能性があり、売主は撤去義務を負わない”という特約が明記されていた場合です。
また、将来の建築工事や土地利用にまったく支障をきたさない程度の軽微な石切れや、小さな異物が混入しているだけであれば、瑕疵とは認められません。
経年劣化、自然損耗
中古住宅の取引において、建物の古さに起因する状態の捉え方はトラブルになりやすいポイントです。
これが瑕疵に当たるのは、築年数から考えて通常では起こり得ないような、建物の安全性を揺るがす基礎の著しいひび割れや住宅全体の深刻な傾きなどが発生している場合です。
これらは単なる中古特有の老朽化の範囲を超えた重大な欠陥とみなされ、契約書に記載がなければ売主の責任となる可能性が非常に高くなります。
一方で瑕疵に当たらないのは、築年数相応の網戸の破れや壁紙の剥がれ、サッシの立て付けの悪さ、防水材の寿命による小規模なクラックなどが見つかった場合です。
中古物件の取引では、契約書に特段の保証がない限り、年数経過に伴う自然な損耗や通常使用による摩耗は瑕疵とは判断されません。
まとめ
不動産売却において、売主が契約不適合責任を問われるのは、経済的にも精神的にも大きな負担になります。
また買主とは、今後も関係が継続する場合があるため、できるだけ契約不適合責任を負うような事態は避けたいところです。
そのためには、今回解説した内容を含め、何が瑕疵に当たり、何が瑕疵に当たらないのかをある程度理解しておく必要があります。